棚改大限将至，这些城市最危险

 政策转向，比预想中要快很多。  

 

近日，国务院常务会议明确指出：

 

因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

 

这是继今年6月国开行收归棚改贷款审批、7月住建部定调棚改货币化“因地制宜”之后，再一次从最高层面对棚改政策进行定调，而且政策基调更加严厉。

 

这些政策传达的信息再明确不过，那就是棚改货币化加速退潮，房价暴涨的城市再无游移空间。一个“尽快取消”，一个“严禁”，这显然不是某些自媒体所认为的“棚改悄悄回归”。

事实上，棚改大限将至。棚改货币化已经熄火，棚改离2020年的收官之年也已为时不远，三四线的房价何去何从？

 

01

大限之一：棚改货币化退潮

 

离2018年结束还有不到90天的时间，但棚改货币化退潮已经尘埃落定。

 

与两个月前住建部对棚改的定调相比，这一次国常会的基调更加明显。

 

其一，棚改货币化退潮要全面加速。

国常会要求房价上涨城市“要尽快取消棚改货币化政策”，而两个月前住建部还只是“有针对性地及时调整棚改政策”。多了“尽快”两个字，不只是修辞上的文字游戏，而是政策收紧的信号。

 

其二，取消棚改货币化的范围扩大。

虽然这两次都说要“因地制宜”，但大环境已经完全不同。两个月前的“因地制宜”，背后有“商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置”的注脚，为一些城市留下空间；这一次，没有提及这一点，倒是与“尽快取消”的基调相一致。

 

其三，棚改乱象将会得到整治。

严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。言外之意，就是棚改乱象滋生，需要大力整治。这其中最典型的是莫过于地方肆意扩大棚户区改造范围，无论是不是危房旧房，乃至建设良好的城中村、居民楼，全部纳入拆迁范围，以此扩大棚改范围。

短短三个月内，政策为何收紧到如此地步？

 

最主要的一个原因是，三四线去库存基本完成，棚改货币化退出顺理成章。

 

从全国数据来看，目前全国百城楼市库存已经跌回2011年的水平，全国性的去库存已无必要；

从三四线城市数据来看，目前三四线城市库存普遍跌回到9年前，棚改货币化去库存也无继续的必要。

 

 

事实上，过去以高库存著称的呼和浩特已率先“全面取消去库存”，长春更是率先取消“棚改货币化安置奖励”。（更多参阅《“停止去库存”打响第一枪，楼市巨轮正在全面转向》）

 

棚改货币化全面熄火，三四线楼市早已是强弩之末。部分三四线城市已经开始降价，甚至出现因为降价而导致的退房潮。（更多参阅《一降价就退房维权，谁惯坏了中国购房者？》）

 

02

大限之二：棚改终极收官

 

比棚改货币化退潮更具深远影响的，是棚改必然有一天会收官。         

 

先来解释下，很多人搞不清棚改与棚改货币化的区别。棚改是棚户区改造，拆旧建新，本身是个民生工程，而棚改货币化是最近两年新发明的棚改安置方式。

 

以前棚改，基本都是用新房来安置拆迁户，“以房换房”，不会制造新需求，未必会刺激房价上涨。货币化安置，拆建之间有两三年的建设周期，拆迁户拿到钱之后只能在现有市场购房，手握重金的拆迁户入场，自然刺激市场情绪，推动房价上涨。

 

换句话说，棚改货币化相当于央行对三四线楼市定向放水。大拆大建加上大补贴，加上房价普涨的情绪驱动，从而彻底激活三四线楼市，引发新一轮的全民抢房潮。（更多可参阅《棚改货币化退潮，三四线房价注定凉凉》）

 

从数据上看也是如此，2008-2012年我国改造各类棚户区1260万套，2013年是320万套，2014年是470万套，这6年改造总量超过2000万套，但对房价的刺激极其有限，因为当时的改造基本都是“以房换房”式的安置，基本没有货币化补贴。

 

我们在前面说过，棚改收官之年是2020年，为什么说是2020年？

 

根据2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》，明确到2020年基本完成城市棚户区改造的任务。

 

在此框架之下，2014-2017年，我国推出1800万套的棚改计划，并且超目标完成。随后在2018-2020年，又提出1500万套的棚改任务。到2020年，全国性的棚改将基本完成。

这意味着，从2005年开启的棚改，将会在2020年彻底结束。届时，既无棚改货币化定向放水的加持，甚至连棚改都将失去的三四线城市，将会彻底暴露其本来面目。

 

或许，不用等到2020年，目前已有不少城市完成棚改任务。有城市早已没有棚户区，有城市在改造中将一些根本不符合棚户区条件的房子混入其中。

 

过去在棚改式放水的刺激需求下，或许还会睁一只眼闭一只眼，当棚改进入强监管节奏，这些小动作也将玩不转了。

 

03

哪些城市最危险？

 

楼市上行期和下行期的玩法，完全不一样。

 

在上行期，中国式房价上涨，向来是皆大欢喜式。货币放水和情绪驱动的双重效应，让三四线也能获得与一二线相同的上涨能量。

 

但当楼市进入下行期，逻辑就发生变化。这个时间点，看的不是谁还能上涨，而是谁抗跌能力更强。

显然，经济、资金、产业、人口全部占优的一二线城市最有抗跌性，经济基本面一塌糊涂、产业缺乏成长空间、人口外流相当严重的三四线城市最危险。

 

所以，哪些城市最危险？

 

其一，棚改货币化安置比例越高的地方越危险。

货币化安置比例越高，就意味着放水的效应越强，过去房价上涨来自于放水效应的因素就越多。如果以棚改货币化为特征的定向放水暂停，那么这些城市房价也会最先遇到挑战。

 

从全国范围来看，黑龙江、吉林、内蒙古的依赖度最高，新疆、陕西、贵州、宁夏次之，湖南、云南、青海、甘肃、山东、山西、湖北的比例也都不低，这些省份的三四线城市面临的调整压力较大。

 

其二，经济基本面较差的城市，未来最危险。

以最近陷入风口浪尖的湖南耒阳市为例，耒阳2018年上半年财政收入仅为10.63亿元，比去年同期下降了23.36%。受此影响，耒阳国库资金严重不足，公务员工资一度迟发。

 

耒阳不是孤例，反而是更广泛的三四线城市的代表。

这两年，在棚改货币化的刺激之下，很多小城市土地财政暴涨，房地产对经济产生一定拉动作用，掩盖了其经济基本面持续下行的趋势。如今棚改货币化熄火，基本面将要全部被裸露出来。

 

其三，人口持续流出的地区，未来房价也很堪忧。

众所周知，人口是房价的长期基本面，失去人口的支撑，房价势必将会回落。即使在大放水下，房价能够暂时上涨，但如果未来无人接盘，房价也只有黯然落幕的下场。

 

 

从泽平宏观梳理的数据看，2011-2017年全国至少有225个地区人口净流出，人口净流出地区主要集中东北地区、中西部的大部分地区以及东南沿海的非核心城市等。这些地区的三四线城市的房价前景存在极大的疑问。

 

 

04

这些三四线有一定抗跌性

 

棚改货币化退潮，三四线城市大多都要凉凉，但不是全部。

 

有一些三四线城市，或者拥有较好的经济基本面，或者背靠一二线大城市，或者在区域具有较强的核心辐射力，其楼市还能得到较强的支撑。

 

其一，环京环沪环广深城市群。

中国的城市运动，必然是向核心城市群集中，京津冀、长三角、珠三角正是最大的城市群。这些城市群已经相互连为一体，楼市具有一定的共振属性，卫星城市可以享受到一线城市的溢出效应，因而房价也能得到一定支撑。

 

比如东莞之于深圳，佛山之于广州，太仓、嘉兴之于上海、燕郊之于北京。虽然燕郊房价腰斩，无人问津，但这是前期过度投机与后期政策过度收缩所致，长期来看，燕郊房价仍有一定空间。

从城市灯光图上也能看出，灯光越稀疏越孤独，房价的支撑力也就相对较弱。

 

其二，强省会周边的三四线。

强省会之所以值得强调，有两个原因，一是中国的城镇化还没完成，人口向省会及其卫星城市的集中仍是大势所趋，二是目前中西部省份纷纷集全省之力打造省会，以省会作为最为瞩目的闪光点，那么省会周边的三四线城市也能享受到一定的溢出红利。

 

以首位度（省会GDP/全省GDP）来看，银川、西宁、哈尔滨、成都、武汉、西安、长沙、昆明、合肥、贵阳等相对突出。

 

当然，并非所有首位度高的城市都是强省会，比如银川、西宁本身经济体量较小，经济发展极不平衡，矮子里拔将军，连自身的楼市都存在问题，遑论支撑周边的小城市？

 

其三，经济基本面较好的三四线城市，也有一定支撑性。

全国共有1600多个县城，但经济基本面良好的并不多，一些中西部县城已经陷入经济负增长、财政收不抵支的困境，大多数县城也面临着缺乏产业支撑、人口持续外流的双重困境。

 

这方面，可用全国综合城市百强县排名作为参考。虽然百强县有100个之多，但大多数都集中于东南沿海城市，分布并不均衡，比如江苏就占据了1/4强。

 

05

四个结论

 

潮退了，才知道谁在裸泳。

 

随着棚改货币化和棚改收官两个大限的到来，三四线城市再一次到了检验是否裸泳的时候。

 

其一，不要看谁涨得最欢，要看谁最最抗跌。这方面，一线城市优于绝大多数的二线城市，二线优于几乎全部的三四线城市，三四线城城市里，有经济支撑、城市群概念、强省会概念的有一定抗跌性，什么都没有的偏远小县城，是最危险的。

 

其二，经济下行、财政负增长、人口持续流出的三四线城市不要碰。这些城市，既无经济基本面，也无人口基本面，连本身财政都难以维持，房价的泡沫程度最高，泡沫破裂的风险也最高。

 

其三，棚改货币化程度过高的省份也要警惕。棚改货币化，归根究底，就是央行对三四线定向放水。靠放水支撑的资产价格上涨疾如迅雷，但在潮水退去之后的调整也会一泻到底。

 

其四，请记住核心城市、中心城区、刚需属性三原则。属于核心城市的，非偏远郊区的，有刚需居住支撑的区域，抗跌性最强，反弹也会最快。相反，连灯都不亮的偏远郊区，没有任何实际居住支撑，这样的区域跌得也会最快。